１．離婚の際の、住宅ローン付の不動産の処分は大きな問題です。
今回、住宅ローンの債務者である夫にとって非常に過酷な判例が出ました。
判例時報に掲載されましたので、上級審で覆されなければ、今後の実務の指針となりそうです。
ちなみに、住宅ローン付の不動産（以下、自宅不動産という）の所有権も住宅ローンも夫名義です。
「住宅ローン残高が不動産価値を上回るいわゆるオーバーローンの不動産や、不動産の価値と住宅ローンの残高がほぼ同程度であるとして残余価値がないと評価された不動産は、積極財産として金銭評価されることがないため、夫婦間の離婚訴訟の財産分与の手続きにおいては、清算の対象とならない。」
「清算の対象にならない＝名義人である夫のもの」
ではなく、
「清算の対象にならない＝未解決」
となり、最終的には離婚後、妻に三分の一の所有権が認められて共有物件になってしまいました。
そして、夫は住宅ローンを支払い、妻子が共有物件である自宅不動産に居住し夫持分相当額の家賃を支払うことになりました。
共有物件なので、夫は売却することもできず、住宅ローンから逃れることもできず、その分与信枠を圧迫するので、新たな住居を買うにしても借り入れの制限が予想されるなど四面楚歌です。
２．この判例から学んだこと
（1）別居のときは自宅不動産を出たほうが負け。自分が出るなら自宅不動産を相手に渡して住宅ローンを払い続ける覚悟が必要。
（2）離婚は協議離婚や調停離婚など合意で離婚して自宅不動産も含めた合意文書を交わすべき。裁判所に判断を委ねると、この判例のように恐ろしいことになるかも。
３．この判例の恐ろしいところ。
（1）夫が自宅不動産を出て妻子が自宅不動産に残る形で別居をして、離婚が確定したので、
夫が妻に自宅不動産を出て行くよう言ったが出て行かないので、
夫は鍵を壊して自宅不動産を取り返したら、
妻が占有権に基づいて自宅不動産の明け渡しと慰謝料を求める裁判を起こし、
裁判所は、夫は妻に自宅不動産を明け渡して慰謝料を20万円支払えとの判決となった。
（2）夫が働いた給料で家族の生活費と住宅ローンも支払っていたら、
裁判所は「同居中に夫が得た給与は夫婦の共有財産（2分の1ルール）であるから、その給与から支払った住宅ローンの半分は妻が支払ったもの（妻の特有財産）とする。」と判断した。
（3）夫が自宅不動産を出て妻子が自宅不動産に残る形で別居をして、
夫が住宅ローンを支払うことを前提に婚姻費用を算定票よりも低く決めたことで、
裁判所は「妻の特有財産から住宅ローンを支払われた。」と解釈した。
以下、判例です。
阿部マリ
夫婦の一方が婚姻中に支出して不動産を取得したところ、財産分与を含む離婚判決が確定した後、当該不動産が共有関係にあるとされた事例
【建物明渡請求事件、東京地裁平24(ワ)12019号、平24.12.27民15部判決、一部認容、一部棄却(控訴)】
１ Ｘ(昭和46年生)は、平成13年2月18日、Ｙ(昭和45年生)と婚姻したが、平成14年11月、共同で本件土地を購入して、Ｘ名義の登記を了し、その土地を購入した後の平成15年5月、本件土地上に本件建物を新築し、Ｘ名義の登記を了し、ＸとＹは平成15年5月に本件建物に入居した。
しかし、Ｘは、平成20年5月26日、本件建物から出た。
平成21年、Ｙは、Ｘを相手として、東京家裁に対し、離婚及び財産分与等を求める訴えを提起したところ、裁判所は、離婚し、財産分与としてＸがＹに対し1058万円余を支払うことを内容とする判決を言い渡した。
Ｘは、一審判決を不服として控訴したところ、東京高裁は、平成22年8月25日、財産分与についてＸがＹに対し707万円余を支払うよう変更する判決を言い渡し、同判決は確定した。
そこで、Ｘは、本件建物は自己の単独所有であるとし、本件建物を占有するＹに対し、所有権に基づき、本件建物の明渡しと月額19万8000円の使用料相当損害金の支払を求めた。
これに対し、Ｙは、東京高裁判決では、本件土地建物を財産分与の対照から外す旨の認定をしているところ、Ｙは、本件土地建物の購入・建築に対し預金800万円を投入するなど、合計1310万円余を自己の固有財産から支払・負担しているので、本件土地建物は、ＸとＹの共有財産として取り扱うべきであるなどと主張した。
２ 本判決は、離婚訴訟において、特定の財産が財産分与の対象から外され、夫婦の一方の特有財産から支出された金員について何ら審理判断がされなかったときは、
離婚の際の財産分与とは別に、当該財産の共有関係について審理判断されるべきであるとした上、
東京高裁判決では、本件土地建物は財産分与の対象として処理されていないことが認められるとし、
Ｙは、本件土地建物の購入・建築にあたり、800万円を出損したほかに住宅ローンを支払うなど、合計1310万円余を支払・負担したものと評価できるから、本件土地建物はＸとＹとの共有(Ｙの持分3分の1)であると判断し、
Ｘの本件建物の明渡請求を棄却したが、Ｙに対し月額10万円の使用料相当損害金の支払を命じ、Ｘの請求を一部認要した。
３ 離婚に伴う財産分与については、婚姻中に夫婦間で形成された実質的共有財産を認定し、これを財産形成に対する双方の寄与に応じて分配することになるところ、
実務では住宅ローンの扱いが問題となることが多く、通常は不動産の時価から残存するローンを控除した残りを分与財産とするのであるが(大津千明「財産分与」裁判実務大系(25)166以下参照)、
本件のように残余価値が0円である場合には、財産分与の対象としないことになろう。
その場合、財産分与の対象から外された財産の事後処理をどうするかということが問題となるが、これまでこの問題について判断した判例は見当たらないし、この問題を論じた学説もない。
本判決は、この問題について初めて判断を示した注目すべき判決であり、理論上、実務上重要な意義を有するものである。（仮名)
以上
